济南建筑专业律师||谈未取得建设工程竣工验收备案的商品房买卖合同纠纷

济南建筑专业律师||谈未取得建设工程竣工验收备案的商品房买卖合同纠纷案情及证据，以下是济南建筑专业律师||谈未取得建设工程竣工验收备案的商品房买卖合同纠纷的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情 

济南建筑专业律师||谈未取得建设工程竣工验收备案的商品房买卖合同纠纷--A申请再审，请求：1.依法撤销XX省XX市中级人民法院（2021）XX14民终XX号民事判决及XX省XX市XX区人民法院（2021）XX1402民初1102号民事判决；2.依法改判支持申请人的原一审诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由被申请人承担。申请理由：1.符合《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百条第二项。原一、二审法院认定的以下事实错误：（1）被申请人于2017年9月13日前未取得合同约定的《建设工程竣工验收备案表》之前实际“交付房屋”导致违约，申请人已经通过法律途径主张相应的权利并得到法院的支持，2019年9月13日应作为计算被申请人逾期办理权属登记的起算点，明显错误。一审法院认定了申请人与被申请人签订的《XX市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。上述合同中分别约定了逾期交房和逾期办证两种违约责任以及各自承担违约金的详细计算方式，一审法院不能将两种违约责任人为的合并为一种违约责任，将逾期办证违约责任作为逾期交房违约责任的延续。一审法院认定的事实明显的减轻了被申请人的违约责任也违背了双方在合同中的约定，因此，一审法院认定的2019年9月13日作为计算被申请人逾期办理权属登记的起算点，明显错误，应当以合同约定的交房日即2015年1月31日作为计算被申请人逾期办理权属登记的起算点。（2）一审法院认定2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被XX省高级人民法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由被申请人承担，明显错误。涉案房产所在土地使用权的被查封是被申请人与其他案外第三人存在其他的经济纠纷，由案外人申请财产保全进行的查封，并非是因政府及申请人的原因，应当认定为是被申请人的原因而导致被查封，进而导致在土地被查封期间不能办理权属证书。一审法院运用法官自由裁量权认定不宜由被申请人承担，而让毫无过错的申请人承担了该部分损失明显没有事实及法律依据，同时也违背了合同的约定。再审法院应当依法予以纠正。（3）一审法院认为涉案房产所在土地解封之后的房屋权属证书办理问题，当事人双方可按合同约定履行，本案不予处理，明显错误。依据合同的约定被申请人不仅是在涉案房产的土地使用权被查封期间应当承担违约责任，在解封后更应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任，也即解封后应当继续计算延期办证违约金的延期日期，况且申请人在一审诉讼中已将被申请人逾期办证违约金的违约日期计算至2020年7月12日，原审法院应当依法给予支持，并不能让双方另案处理。二审法院对一审法院认定上述事实的错误没有予以改正，反而给予了维持是错误的，请再审法院查清事实，予以纠正。2.符合《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百条第六项，原判决、裁定适用法律确有错误的。（1）二审法院违背公平原则。申请人于2013年11月9日购买被申请人出售的案涉房屋，同时付清款项，完全履行了自己的义务。在申请人没有任何责任的情况下，由于被申请人经营不善（XX唐人中心为综合体建筑，商业部分至今未完工，处于烂尾状态），致使房屋项目建设期间官司缠身、造成土地查封，直至2020年9月14日被申请人才向申请人发送办理产权证的通知，至此，产权证办理用时长达七年之久，造成产权证办理违约。而二审判定全部责任由申请人承担，此判定于法无据，违背了公平原则。由于被申请人长期未能办理产权证书，至使申请人房屋无法交易房产，资产无法处置，期间由于国家实行房产调控，XX房屋交易限定为产权证办理两年之后，申请人的房屋无法交易长达九年。二审法院在不考虑申请人的隐性损失情况下，却又增加了申请人的诉讼成本（一审、二审诉讼费均由申请人承担），申请人无过错却承担所有责任，显然违背了法律的公平原则。（2）二审法院违背合同法。按照双方购房合同第十五条约定，被申请人应在房屋交付使用（合同约定交付时间为2015年1月31日）后720日内办理产权登记，在没有申请人违约及不可抗力因素存在的情况下，每超期一天，被申请人须支付给申请人全部房款万分之一的违约金，即被申请人须支付给申请人2017年1月31日至2020年9月13日共1318天的违约金。但二审判决却忽略合同约定。（另附新证据）（3）二审法院有违司法实践。由于房屋的特殊性，房屋交付既包括房屋实物交付也包括产权证书交付，不然不能构成完整的产权关系。所以在司法实践中，房屋实物交付和产权证书交付二者虽有联系，但仍属于不同内容，房屋实物交付违约也不代表着权属证书一定违约，两者并不存在着因果关系。事实上，被申请人不仅在房屋实物交付违约方面给申请人造成了损失，还在产权证书交付违约方面给申请人造成了损失，两项损失是独立的，不能相互替代或抵消。但二审法院的判决却与事实相违，有违司法实践。（4）二审法院过度使用自由裁量权。对于一个正常的房地产开发公司，在一切合规的情况下，国家规定办理房屋产权证书的时间是房屋交付后的90日内，而被申请人采用的格式合同给自己扩大了8倍的免责期限，显失公平，基于此，二审法院仍给予被申请人更加长的办理期限，于法无据。如果因为未查清事实可以理解，但无休止的增加被申请人权利，减轻被申请人责任，则有明显的偏袒倾向。（5）二审法院的判决结果，已经对一审法院的审判造成干扰。由于一审法院的判决结果多数遭到了二审法院的改判，对此案的判决。因此一审法院多次建议申请人撤诉后，申请人坚持庭审，接下来出现了下午出判决，上午才收诉讼费的情况。

济南建筑专业律师||谈未取得建设工程竣工验收备案的商品房买卖合同纠纷--B提交意见称，原审判决认定事实正确。适用法律正确，A的再审请求无事实和法律依据，请求驳回其再审请求。一、原审判决认定事实正确。（一）原审判决认定涉案房屋交付时间为2017年9月13日，并将其作为办证违约金的起算基点，有事实依据。交房违约金的合同约定：被申请人与申请人签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第八款约定，如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。办证违约金的合同约定：合同附件四《合同补充协议》第六条第七款约定，双方一致同意将本合同第十五条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。根据上述合同约定，房屋交付之日为交房违约金的计算截止点，为办证违约金的起算基点。在房屋交付之前计算交房违约金，在房屋交付后721日起算办证违约金，该约定明确、合理，而且符合商品房买卖的惯例。原审判决并未将逾期交房违约责任和逾期办证违约责任人为的合并为一种违约责任，申请人的主张没有依据。申请人在本案之前已向被申请人起诉主张交房违约金，其理由为被申请人未取得《建设工程竣工验收备案表》，其主张交房违约金的依据即合同附件四《合同补充协议》第四条第八款。XX省XX市XX区人民法院（2018）XX1402民初XX号民事判决认定，被申请人没有取得《建设工程竣工验收备案表》向申请人交付房屋，构成违约，应按《合同补充协议》第四条约定支付申请人违约金。申请人已以起诉的方式主张房屋交付之日即为取得《建设工程竣工验收备案表》之日，而且该主张已得到法院生效判决的支持。因此本案原审判决正是依据双方的合同约定作出的正确事实认定。在XX业主与被申请人的群体性案件中，数百件交房违约金的案件，法院均支持了业主至2017年9月12日（取得《建设工程竣工验收备案表》前一日）的违约金，对于已诉交房违约金再诉办证违约金的案件，XX省XX市中级人民法院以及XX省XX市XX区人民法院均采取了不予支持的态度，被申请人已提交（2019）XX14民终1552号民事判决书作为原审的证据予以证明，一审及二审法院均对该问题统一了裁判尺度，并以此为依据作出了多例生效裁判。（二）原审判决认定土地查封期间不应计算办证违约金正确。因中国建筑一局（集团）有限公司与被申请人建设工程施工合同纠纷执行一案，法院于2019年1月17日查封了涉案房产所在土地，2020年6月8日解封了涉案土地。从以上事实可以看出涉案土地查封非被申请人原因，根据合同第十二条约定，非被申请人原因造成不能办理产权登记的，被申请人不承担责任，因此原审判决认定土地查封期间不应计算办证违约金正确。关于土地查封期间不予计算办证违约金的，XX省XX市中级人民法院以及XX省XX市XX区人民法院作出了多例判决，上述判决均已生效，此外，更多一审起诉办证违约金的业主在经法院释明后，已自愿向法院提交了撤诉申请。因此一、二审法院已统一了被申请人与业主群体性纠纷办证违约金案件的法律适用。（三）原审判决认定土地解封后不予计算办证违约金正确。XX省XX市中级人民法院（2021）XX14民终XX号民事判决书就土地解封后不予计算办证违约金已作了充分的论述：本案中亦应给予被申请人合理履行办证义务的期间，对涉案土地解除查封之日2020年6月8日至申请人要求的逾期办证违约金截止日期2020年7月13日，考虑到涉案土地使用权解封不久，涉案小区业主众多等情况，该期间在合理期间内，对申请人该期间要求被申请人承担违约责任的主张，该院不予支持。该判决合法、合理，有充分的事实依据。二、原审判决适用法律正确。（一）原审判决并未违背公平原则，原审判决有事实和法律依据，涉案房屋严格意义上的房屋交付时间为2017年9月13日，申请人的交房违约金已得到法院支持，在此情况下申请人再要求被申请人支付房屋交付之前的逾期办证违约金，有违公平公正原则。政府的房产调控政策导致房产两年内无法交易，其即使存在隐性损失，也不应由被申请人承担。（二）原审判决并未违背合同法，申请人所述被申请人应向其支付2017年1月31日至2020年9月13日共1318天的违约金没有合同依据。合同约定的交付时间是2015年1月31日，合同附件四《合同补充协议》第四条第八款约定的有30日的宽限期，即应自2015年3月3日交付。2015年5月5日申请人接收房屋时，对于2015年3月3日至接收房屋之日，双方已达成违约金处理协议，抵顶物业费。因2015年5月5日接收房屋时被申请人未取得《建设工程竣工验收备案表》，法院亦支持了其提出的交房违约金的请求。办证违约金的起算点应为2017年9月13日取得《建设工程竣工验收备案表》之日起算721天，即2019年9月3日起算。该期间尚在土地查封期间，查封期间不应计算办证违约金，2020年6月8日土地解封之后应当允许有合理的办证期间，申请人仅主张截止到2020年7月13日的办证违约金，其在再审申请中提到被申请人应支付到2020年9月13日的违约金没有依据。该主张亦不应在再审程序中审查。（三）原审判决符合司法实践。如前所述，交房之前计算交房违约金，交房后一定期间后计算办证违约金，该约定符合司法实践，原审法院依据该约定作出的判决亦符合司法实践。就如申请人在再审申请书中所提到的：房屋实物交付违约也不代表着权属证书一定违约，被申请人认为该表述符合本案实际，法院支持其交房违约金的诉求，不代表也要支持其办证违约金的诉求。（四）原审法院未过度使用自由裁量权。涉案合同为双方真实意思表示，原审法院依据双方的合同作出判决不存在过度使用自由裁量权的情况。（五）二审法院的判决是正当的、有依据的，不存在对一审法院审判干扰的情况，申请人也陈述一审法院多次建议其撤诉，说明其诉求没有事实和法律依据，得不到法律支持，也说明与申请人类似的案件一审法院均作出了不予支持的认定。

裁判理由

济南建筑专业律师||谈未取得建设工程竣工验收备案的商品房买卖合同纠纷--本案为商品房买卖合同纠纷再审审查案件，应围绕再审申请理由进行审查。本案重点审查原判决未支持申请人有关被申请人支付其逾期办证违约金的诉讼请求有无证据证明。

申请人主张被申请人支付逾期办证违约金诉讼请求分三个时间段。1.关于逾期办证违约金的起算时间问题。涉案合同附件四《合同补充协议》第四条约定房屋的交付条件为被申请人取得《建设工程竣工验收备案表》，同时还约定出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在申请人诉被申请人逾期交房违约金一案的（2018）XX1402民初XX号民事判决书已经生效，该判决支持了申请人至2015年5月6日至2017年7月27日的逾期交房违约金。被申请人于2017年9月13日取得《建设工程竣工验收备案表》。根据合同约定，被申请人取得《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的条件，故涉案房屋严格意义上的房屋交付时间为2017年9月13日。原判决认定2017年9月13日应作为计算被申请人逾期办理权属登记的起算点，事实根据为《合同补充协议》，有证据予以证明。2.关于涉案土地使用权被查封期间应否计算逾期办证违约金问题。生效判决确定了2017年9月13日作为计算被申请人逾期办理权属登记的起算点，根据涉案合同约定，应自2017年9月13日起720日内，如因被申请人的原因，申请人不能取得权属证书的，被申请人应按购房款日万分之一支付申请人违约金。期间，2019年1月17日涉案土地使用权被法院查封，依据民事诉讼法的规定，标的物在查封期间，不得办理权属变更事项，被申请人同样不能办理权属登记。案涉土地使用权被查封期间未办理涉案房屋权属登记，源于法定事由，并非被申请人的过错，原判决认定查封期间不计算逾期办证的违约金，有法律依据。3.关于涉案土地使用权解封之后应否计算逾期办证违约金的问题。申请人主张逾期办证违约金的计算截止时间为2020年7月13日。法院于2020年6月8日作出解除涉案土地使用权查封的执行裁定书。涉案土地使用权解封后，被申请人履行办证义务，结合案件事实，应给予被申请人合理履行办证义务的期间，涉案土地解除查封之日2020年6月8日至申请人要求的逾期办证违约金截止日期2020年7月13日，原审法院综合考虑到涉案土地使用权解封不久，考虑到涉案小区业主众多等情况，确定办证的合理期间，合情合理。原判决对申请人主张该期间被申请人承担违约责任的请求未予支持，合情合理，并无不当。

济南建筑专业律师||谈未取得建设工程竣工验收备案的商品房买卖合同纠纷--关于原判决适用法律是否确有错误问题。申请人主张二审法院违背公平原则；二审法院违背合同法；二审法院有违司法实践；二审法院过度使用自由裁量权；二审法院的判决结果，已经对一审法院的审判造成干扰。经审查，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条规定，有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的。该条法律规定明确了《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百条第六项规定原判决、裁定适用法律确有错误的情形。经审查，二审判决不存在违背公平原则、违背司法实践、过度使用自由裁量权、二审法院的判决结果对一审法院的审判造成干扰等申请人主张的情形，其申请理由本院不予采纳。涉及案涉小区与本案事实相同的其它案件，原审法院已受理并已实体审理且已生效，原审法院对本案事实相同的案件裁判标准统一，有利于司法尺度的统一，有利于解决纠纷，并无不当。申请人主张二审法院违背合同法，并没有指出原审判决适用法律错误之处。原审判决根据当事人之间的房屋买卖合同及合同补充协议认定当事人之间的权利义务，符合民事法律关系当事人意思自治原则，没有违反合同法的规定。因申请人提交的证据不能支持其诉讼请求，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第六十四条、第六十五条、第一百一十九条的规定判决驳回申请人的诉讼请求，二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第一百七十条第一款第一项的规定判决驳回申请人的上诉，适用法律并无不当。

裁判结果

济南建筑专业律师||谈未取得建设工程竣工验收备案的商品房买卖合同纠纷--综上所述，原审法院裁判并无不当，申请人的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百零七条第二项、第六项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

济南建筑专业律师||谈未取得建设工程竣工验收备案的商品房买卖合同纠纷--驳回A的再审申请。