根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）之规定，承包人行使工程价款优先受偿权的期限为六个月，该期限为除斥期间，不适用中止、中断、延长等情形，一旦在此期间不行使，优先权即丧失，故该期限从何时起算就显得尤为重要。根据《批复》的规定，六个月期限“自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”，而由于建设工程投资大、周期长等特点，在实际操作中竣工日期并不好界定。下面简单归纳总结相关法律规定及司法实务中的做法，希望对施工单位准确有效行使优先权有所帮助。

一、承包人行使工程价款优先受偿权的法律依据

（一）《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

   （二）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 法释〔2002〕16号： 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

     二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

     三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

     四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

     五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

       （三）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第十四条：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期;

(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期;

(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

（四）《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）

26、关于建设工程价款优先受偿权问题：非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

二、地方法院的指导意见关于工程价款优先受偿权的规定

（一）《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见》（粤高法发[2004]2号）10、承包人在2002年12月28日之后行使建设工程价款优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。建设工程竣工之日与建设工程合同约定的竣工之日不一致的，以日期在后的为准。

（二）《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（2008 年12月17日审判委员会第44次会议讨论通过）第十九条：建设工程已经竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日起六个月；建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。

（三）《深圳市中级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的指导意见》（2007年1月1日起试行，2010年3月9日深圳市中级人民法院审判委员会第6次会议修订）

十九、发包人虽已支付部分工程价款或办理结算，但在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起六个月内，承包人向人民法院起诉请求确认建设工程价款优先受偿权的，应予支持。

二十、工程竣工验收合格前建设工程施工合同被解除，已经完成的建设工程质量合格的，承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权，承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程合同解除之日起计算。

（四）《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》（浙高法执〔2012〕2号）

    一、行使优先权的六个月期限应该如何理解?

     六个月期限的起算点应区分以下情况予以确定：发生建设工程施工合同纠纷时工程已实际竣工的，工程实际竣工之日为六个月的起算点；发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的，约定的竣工之日为六个月的起算点；约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为六个月的起算点。权利人未在上述期限内行使优先权的，建设工程价款优先受偿权丧失。

三、司法实践观点

经过研读司法判例，司法机关认定优先受偿权期限起算点主要有以下几种情形：

1.竣工日期；

2.合同约定的竣工日期；

3.停工日；

4.合同解除日；

5.起诉之日。

   四、实务操作建议

   （一）对于已完工程，如果双方对于工程竣工日期没有争议，应当以该竣工日期为起算点。如果双方对于实际竣工日期有争议，如果工程已验收合格，应当以验收合格之日作为竣工日期；如果发包人拖延验收，以提交竣工验收申请之日为起算点；如果项目未经验收但发包人已经使用，应以工程转移之日为起算点。

（二）对于未完工程，如果工程已经停工多时或多次停工，可能距合同约定的竣工日期已经远远超过，这种情况下承包人最好与发包人就竣工日期重新约定，以变更后的竣工日期作为起算点。如果停工多时且复工无望，承包人可以解除合同，但在实践中存在以停工日期还是解除之日作为起算点的争议，承包人可以主张有利的日期作为起算点，但要充分考虑法院或仲裁委员会可能会以另一个日期为起算点的风险。