最高院于2002年对上海市高级人民法院作出的关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第4条规定：建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算从该条文的文意解释来理解，竣工是承包人行使优先权的起算点然而，实务中对起算点的认定却产生不同理解

由于建设工程优先权属于他物权范畴，可以参照担保物权和其他优先权期限的法律性质来理解建设工程价款优先权期限的性质属于除斥期间，不能适用的诉讼时效有关中止中断和延长的规定之所以这样规定，其实也是为了尽快督促承包人在法定期限内积极行使权利

建设工程施工司法解释第十四条规定了三种竣工情形：1验收合格的以验收合格之日为竣工日期；2承包人提供竣工验收报告，发包人拖延验收的以承包人提交验收报告之日为竣工日期；3未经竣工验收，发包人擅自使用的以转移占有之日为竣工日期第二第三种情况是对于施工合同的特别规定，不能作为计算工程款优先权的起算日期最高法院全国民事审判工作会谈纪要（2011）对此已经明确

实务争点

当建设工程处于无法正常竣工的情形时，发包人于竣工前不按约支付工程款，而承包人又无力或不愿垫资完成建设工程时，承包人的优先受偿权从何时开始计算呢，审判实务中有三种观点：

第一种观点认为：按照批复第4条规定的字面理解，其必须等待建设工程合同约定的竣工之日到来后，方可借助优先权收回工程款；

第二种观点认为：建设工程未竣工而中途解除建设工程的情形，不发生建设工程优先受偿权的问题；

第三种观点认为：可以按照双方当事人确定的债务履行期届满之日作为行使优先权的起算点

裁判思路

最高院同意第三种观点

在发包人拖延支付工程款构成违约后，承包人可以依照合同约定或者法律规定解除施工合同合同解除后，承包方已支付的工人工资材料款等实际支出的费用的法律性质也不会发生转变如果因为承包人行使了合同解除权，反而丧失工程价款的优先受偿权，则与合同法第286条规定的立法初衷相违背

上述会谈纪要对此明确:非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算 

附： 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 
（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过） 
法释200****16号 
上海市高级人民法院： 
你院沪高法200****14号关于合同法第286条理解与适用问题的请示收悉经研究，答复如下： 
一人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权 
二消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 
三建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失 
四建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算 
五本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行 
此复

 合同法

第二百八十六条   发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿

全国民事审判工作座谈会纪要(2011)

26非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算
27当事人以关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条第（二）（三）项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持