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[4-22]建筑工程合同中约定
合作开发工业用地约定变性内容,不导致合同无效
合作开发工业用地约定变性内容,不导致,合同无效

 案情简介:

  2010年,材料公司与开发公司签订联建协议,约定前者提供以出让方式取得的工业用地使用权,后者出资进行合作开发,并约定了土地使用性质变更内容。2014年,因双方怠于履行合同、合同约定不明、土地四至存在争议等原因,导致合同无法继续履行,开发公司诉请返还4000万元投资款及利息。

  法院认为:

  ①依开发公司与材料公司所签联建协议,双方约定先实现工业用地变性为开发用地,再办妥开发手续,最终实现开发目标。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定,本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。共担风险是合作开发房地产合同根本特征。联建协议符合上述司法解释规定的合作开发房地产合同法律特征,应认定为合作开发房地产合同。

  ②案涉合作开发房地产合同实行统一规划,分段开发、分段承担责任和享受权利原则,即,近期目标为实现工业用地变性,远期目标为实现商品房开发。分步履行的开发合同约定中存在大量缺失和不确定内容,尚需随合同履行进程而填充、明确、细化主合同内容,才能继续履行以实现合同目的。此间,需缔约双方协调配合、办理政府行政审批手续、缴纳有关规费;需评估城市整体规划和项目规划是否变化、国家和地方政府房地产政策及行情动态变化情况等,能否实现合同目的存在着很大变数。据此,诉争项目隐含的商业风险远大于一般合作开发房地产项目。

  ③考察合同效力的主要依据是合同约定内容。从涉案合同内容看,案涉合同并未违反法律效力性强制性规定。双方协议变更讼争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序,符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行,是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。

  ④导致案涉合同无法继续履行的原因是多方面的,包括合同当事人一方违约、双方当事人怠于履行合同义务、合同约定不明、政府出让土地四至存在争议等综合原因。上述多重原因导致案涉合同不能履行,双方均有过错,解除合同所产生的损失应根据过错分担。综合各方当事人过错、结合本案实际,法院酌定材料公司向开发公司返还4000万元投资款并按中国人民银行同期贷款利率的2倍计息。

  实务要点:

  合作开发房地产合同约定工业用地变性内容不违反法律强制性规定,至于约定内容能否全面实际履行,是考量合同应否解除或终止的因素,并不能因此认定合同无效。

  案例索引:

  最高人民法院(2015)民一终字第57号“某材料公司与某开发公司合作开发房地产合同纠纷案”,见《认定变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定的效力问题——宁夏金力泰钢结构有限公司银川开发区与宏建房地产开发有限公司合作、合资开发房地产合同纠纷案》(谢爱梅,最高院民一庭;审判长冯小光,审判员张纯,代理审判员谢爱梅),载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》(201601/65:187)。

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