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[4-22]建筑工程合同中约定
如何认定“房屋质量问题严重影响居住使用”
房屋质量问题,影响居住使用,
如何认定“房屋质量问题严重影响居住使用”
 
        商品房买卖合同一直是最近几年纠纷的多发领域,而房屋质量问题则是其中争议的一个重要焦点。为维护购房人的利益,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”但上述条款过于原则,如何判断“房屋质量问题严重影响正常居住使用”并不明确。购房人拿着一堆房屋质量问题的照片向法院主张房屋质量问题严重影响正常居住使用会得到支持吗?这就涉及到购房人的举证义务问题,举证的前提是需要分析司法实践中对上述问题的认定。
        首先,我们来看看购房人主张房屋质量问题严重影响正常居住使用的主张未得到法院支持的案例:
        案例一 南宁市中级人民法院(2013)南市民一终字第158号民事判决书
        裁判摘要 
        本院认为:本案中,方跃、韦贞以1201号房存在无法居住使用的严重质量问题而不符合交房条件为由,主张桂嘉汇公司应承担逾期交房的违约责任,桂嘉汇公司则以方跃、韦贞拒绝接收1201号房无事实根据和法律依据为由予以抗辩,故1201号房存在的质量问题是否导致该房屋不符合交房条件,系判定当事人主张能否成立的关键所在。……关于1201号房存在的质量问题是否构成交房条件不满足的认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》……商品房质量问题分为房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的商品房质量问题,以及一般质量问题,也即房屋质量瑕疵。一般质量问题,出卖人应当在保修期内承担修复责任,买受人并不享有合同解除权,……至于严重影响正常居住的商品房质量问题,首先应当对“正常居住使用”概念进行合理界定,但该概念不是一个可操作性较强的技术概念,更多地存在于人们的生活观念中,应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素,根据生活常识和经验予以综合判断,必要时通过委托质量鉴定的方式予以确定。其次,从可否修复的角度考察,可以修复的,不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住;经反复修理不能修复的,可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了严重影响。……本案中,桂嘉汇公司已取得大嘉汇·东城7#、8#楼的《工程竣工验收备案证明书》,房屋验收日期为2010年12月3日,则1201号房系经验收合格的房屋。……由此对照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3项的规定可知,1201号房存在的质量问题,显然属于可修复的质量瑕疵,并不产生严重影响正常居住的后果,且该质量问题亦未被质量鉴定机构确认为严重影响正常居住的商品房质量问题,故1201号房存在的质量问题并不构成交房条件不满足。
        裁判解析
        1.法院认定房屋质量问题是否严重影响正常居住使用的考量因素包括:(1)是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响;(2)是否严重干扰和影响了买受人的正常生活(3)可否修复;
        2.经反复修理不能修复的,可以认为该瑕疵对房屋的正常使用功能产生了严重影响;
        3.本案中,质量鉴定机构认定房屋存在的瑕疵并未达到严重影响正常居住使用的程度。
        案例二 重庆市江北区人民法院 (2013)江法民初字第00048号民事判决书
        裁判摘要 
        本院认为,……根据合同约定,被告应当在2011年5月16日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用;本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记,取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》;……本案中,被告于2010年12月10日取得了竣工验收备案登记证,并于2011年5月9日通知原告接房,此时被告向原告交付的房屋应是符合双方合同约定的。原告称接房时因发现房屋有质量问题,故未接房。……同时,原、被告在合同中约定,交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病,原告同意不拒绝接房。现原告并未举示证据证实其房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用,在此情况下,原告拒绝接房无依据,被告不应承担逾期交房的违约责任,双方继续履行合同。
        裁判解析
        出卖人提交了国家相关部门的房屋验收证明文件,尽到了举证义务;而购房人无法举证证明房屋质量存在严重问题的,举证义务未完成,解除合同的主张得不到支持。
        案例三 厦门市海沧区人民法院(2010)海民初字第290号民事判决书
        裁判摘要 
        本院认为,……于此情形,原告认为讼争安置房在供水供电、消防设施、质量等方面存在严重瑕疵、不符合交房条件,应由原告承担举证责任。就此,原告仅提供照片,被告对该照片不予确认,而原告又不申请对讼争安置房是否主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用进行鉴定,证据不足,对其主张本院不予采信。
        裁判解析
        购房人仅提供照片无法对房屋质量问题是否严重影响正常居住使用进行认定而又不申请鉴定的,属于并未尽到举证责任,诉请无法得到支持。
        我们再来看看购房人的主张得到支持的案例:
        案例四 抚顺市中级人民法院(2015)抚中民终字第00231号民事判决书
        裁判摘要 
        本院认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:……本案诉争房屋自2010年入住后至2012年10月之前,存在多次渗漏水的情形,且上诉人自认对此房进行了至少5次以上的维修,对上述事实,双方均无异议。对于双方争议的2012年10月24日的维修是否取得了实际效果及2013年雨季该房屋是否还存在渗漏水的情形,依据被上诉人于2013年7月11日拍摄的照片,可以证明该房屋渗漏水的情形于2013年雨季仍未消除,被上诉人居住此房的几年内,因房屋渗漏水的问题深受困扰,可以认定此房屋质量问题已严重影响了被上诉人的正常居住使用,被上诉人请求解除合同赔偿损失的诉讼主张,于法有据,一审判决支持其诉讼请求正确,二审应予维持。
        裁判解析
        房屋质量存在问题,购房人多次进行修复仍无法解决房屋存在的质量问题,购房人长时间受此困扰的,应认定为房屋质量问题已严重影响到购房人的居住使用,其解除合同的主张应予支持。
        案例五 上海市浦东新区人民法院 (2011)浦民一(民)初字第23658号民事判决书
        裁判摘要 
        本院认为,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可以请求解除合同和赔偿损失;交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任,出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人负担。系争房屋属已经交付使用的房屋,鉴定部门将系争房屋定性为既有房屋符合相关规定,经鉴定系争房屋主体结构未见结构性损坏,房屋呈整体倾斜,向北平均倾斜6.1‰,向东平均倾斜4.2‰,倾斜率未超出《危险房屋鉴定标准》10‰限值,可以正常使用,故系争房屋未构成危房;对于原告提出本案的司法鉴定应适用《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)的意见,本院认为,根据《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)总则规定,该规范是适用于工业与民用建筑(包括构筑物)的地基基础设计,对于投入使用的房屋,鉴定部门已明确应根据既有建筑的检测标准即危房检测标准进行评价,且《危险房屋鉴定标准》对本标准范围明确为“适用于既有房屋的危险性鉴定”,符合本次鉴定的范围,故原告认为鉴定部门适用鉴定依据有误的意见本院不予采纳。需要指出的是鉴定部门虽未认定系争房屋为危房,但被告仍应根据鉴定部门的要求对系争房屋的倾斜与沉降进行跟踪监测(1年内每3个月进行一次检测),以观测房屋倾斜率的变化,在确保系争房屋结构不存在危险程度的同时,根据检测能够证明倾斜及沉降趋于稳定后对房屋进行修复。因原告提出修复系争房屋的条件尚不具备,故原告的相关诉讼请求本院不予支持,原告可予房屋修复条件具备后再作处理。系争房屋存在倾斜属实,故相关的案件受理费、司法鉴定费用应由被告承担。
        裁判解析
        本案中,就房屋质量问题是否严重影响正常居住使用这一焦点,法院最终是通过鉴定进行确定的;原告主张房屋质量问题严重影响居住使用虽然未得到法院支持,但被告需要对房屋存在的问题随时进行跟踪监测并承担相关费用,诉讼的目的亦算达到。
        司法实践中,出于维护正常交易秩序等因素的考量,法院认定房屋质量问题是否严重影响居住使用的尺度是比较严格的,只有如同案例四中房屋质量问题的严重程度已经非常明显的表现出来(多次修复,使用人长期受到困扰)或通过鉴定认定房屋主体确实存在问题的,购房人的主张才可能得到支持。因此,当买卖双方因该房屋质量问题产生纠纷时,应做如下考虑:
        1.判断该房屋质量问题是否严重影响正常居住使用:(1)是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响;(2)是否严重干扰和影响了买受人的正常生活(3)可否修复。
        2.使用人购买房屋的合同目的是否实现,一般体现为:(1)房屋质量问题虽不属于结构性或基础性问题,但经多次修理仍无法修复;(2)购房人长期受此困扰。
        3.采用鉴定手段确认并证明房屋存在质量问题。如果购房人认为房屋质量存在问题,确实严重影响正常居住使用但又无法提供有力证据的,应积极申请鉴定,一方面能为房屋质量问题提供有力的支撑;另一方面也为相关费用的承担提供了依据。
专业律师:
 
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