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[4-22]建筑工程合同中约定
浅析公房使用权的可继承性
公房使用权,继承性

公房使用权能否继承问题,传统的观点认为,按照继承法,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,而公房并非死者个人财产,不属于遗产,当然不发生继承问题。笔者认为,公房使用权是可以继承的。理由如下

一、在我们现行法律体系下,遗产既包括公民死亡时遗留的个人合法财产,也包括财产权利。

“例如,根据我国现行相关法律规定公民生前享有的债权可为遗产;担保物权如抵押权、质押权、留置权,在公民死亡时可与其所担保的债权一并作为遗产;公民享有的土地使用权,典权在权利存续期间,在土地使用权人、典权人死亡时,该土地使用权、典权属于遗产范围。”可见,他物权,包括担保物权和用益物权均可作为遗产,公房使用权作为一种典型的财产权利当然可以作为遗产。

二、从公房使用权(即承租权)的取得上来看,公房使用权具有实物工资的性质。

从公房使用权(即承租权)的取得上来看,公房使用权具有实物工资的性质。所谓公房使用权,是指我国城镇居民以名义上的租赁,实质上的福利分配所取得的对“国家”所有的房屋租赁权。包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房,这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利性住房分配的体现,具有实物工资的性质。公有房屋使用权的承租人,必须是企事业单位或者国家机关工作人员,其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关,由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系,住房所有权归单位所有,职工低租金使用。这种公房使用权与现在我国仍在实行的对社会最低收入家庭提供的廉租住房有着本质的不同。

三、公房的使用权具有私人财产属性,是一种准所有权,因此是可以作为遗产继承的。

公房使用权现有权能几乎涵盖了传统上所有权的四项权能,是一种准所有权。从公房使用权的取得上来看,公房使用权基本上源于城市居民的私房拆迁和单位的分配。前者是私房所有权的转化,后者是与工作有关的福利制度,两者均涵盖着部分所有权的属性。

而考察各地公房使用权的权利现状及我国现行法律法规关于公房使用权的相关规定。我们不得不承认公房使用权现有权能也几乎可以涵盖传统上所有权的占有、使用、收益、处分四项权能,是实际意义上的公房所有权人。关于公房承租人对公房具有占有、使用两项权能在实践和理论上均已形成共识,在此不再赘述。

公房承租人对公房享有几乎全部的收益权

第一,公房所有权人不享有实际意义上的收益权。

公房承租人虽然也交纳租金,但交纳的租金数额是非常之低的,公房所有权人或管理人收取的租金,甚至不足以支付对于公房的日常维修管理等费用,拿北京市为例,根据《北京市房改办关于北京公房租金计算方法等问题的通知》规定公房租金按使用面积每平米每月按3.05元收取。按此计算,一套北京三环内的建筑面积70平房屋(按使用率70%计算,使用面积49平),每月应收租金149.45元。而同样面积的房屋,按照市场价格应月租金至少应在5000元左右。由此可见,如此低的房租,公房所有权人几乎无法从公房出租获得收益。

第二,公房使用权人对公房拥有实际控制与支配的权利,有权转租

根据(《关于<北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见>的补充通知》规定,凡承租直管公房的居民家庭,均可将承租的住房转租给廉租对象家庭承租,产权单位不得收回房屋,也不收取收益分成。自管公房单位应支持承租人为廉租对象家庭提供房源。而上海市更是以地方行政法规的形式直接将公房的转租权赋予了承租人,《上海市房屋租赁条例》第三十一条规定公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意,但应当在签订转租合同前书面告知出租人;未告知出租人的,出租人可以解除租赁合同。由此可见,在北京市法律赋予了公房承租人转租权,和通过转租获得收益的权利。而在全国范围内法律赋予承租人的上述权利也是大势所趋。

第三,公房使用权可上市交易,公房承租享有通过交易获得收益的权利。

根据《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》规定(一、公房使用权交易的适用范围:除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外,包括平房、筒子楼、简易楼等其它直管公有住房均可上市进行交易。 二、公房使用权交易形式包括:1、公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权;2、公房承租人有偿转让公房使用权;3、公房承租人以公房使用权交换住房产权;4、公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。5、通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人,可以将公房使用权再次上市交易。),由此可见,公房使用权是可以上市交易的,并可以给公房承租人通过交易获得收益的。

第四,公房承租人,可获得大部分的拆迁补偿费用。

根据《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》((六)公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的,房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见,通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。达成书面协议的,由区、县房屋征收部门对房屋所有权人进行补偿。(七)公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的,区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿,对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿,由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议;公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置,取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内,公房承租人未达成协议的,区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。),由此可见,在公房拆迁时,拆迁补偿费用大部分是由公房承租人享有的。

综上所述,公房承租人几乎享公房的全部收益权,而公房的所有权人并不享有实际意义上的收益权的。

公房承租人享有对公房实际意义上的处分权。

根据现行法律规定公房使用权人有权决定是否依房改政策购买公房。有权决定对公房使用权是否保有、转让、放弃的权利。而公房的所有权人并不享有未经公房使用人同意的情况下改变公房的占有、使用、收益、处分(包括但不限于出售)的权利。因此,代理人认为公房所有权人对公房并不享有实际意义上的处分权。而公房使用权人(即承租人)实际享有对公房的处分权。

综上所述,公房所有权人虽然对公房具有名义上的所有权,但由于公房承租关系的存在,至使公房所有权人并不实际享有对公房的占有、使用、收益和处分的权利。而公房承租人却实际享有对公房的占有、使用、收益和处分的权利。基于公房承租人对公房所享有的上述权利,将公房承租人对公房所有享有的权利定义为一种准所有权更为恰当。

四、公房使用权具有私有财产的性质。

如前所述,公房使用权可以有偿转让;公房可以转租,公房承租人可以通过转租从而使承租人以租金差价的形取得经济利益;房产的改革使得公房可以转让,从而使承租人可以以转让费的形式取得经济利益;房产改革中的货币分房制度,使具有公房的人失去或减少这部分货币,以及房产改革的房屋拆迁货币化安置都使得公房使用权产生了私有财产的性质;而通过转让取得的公房(承租权)本身就含有承租人的私有货币财产。此外,房产的改革中公房买断中按照工龄予以折抵房屋价款的政策,事实上是对劳动者所创造的价值的再次分配,因而,也具有私有财产的性质。而私有财产所有人享有对自己财产的处分权和私有财产的合法继承权都是受法律保护的,这是不可争辩的事实。因此,笔者认为在当今市场经济条件下的公房使用权是可以继承的。  

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